Nieruchomości logistyczne a deficyt miejskich terenów przemysłowych

Branża nieruchomości logistycznych stanęła przed wyzwaniami związanymi z dynamicznym rozwojem handlu elektronicznego i wdrażaniem przez coraz więcej przedsiębiorstw omnikanałowej strategii biznesowej. Największymi problemami są: deficyt terenów przemysłowych, konieczność zarządzania etapem ostatniej mili oraz zagwarantowania dostaw w ciągu 24 godzin przez miejskie centra dystrybucyjne.

Z tego względu rynek nieruchomości przemysłowych przeżywa prawdziwe odrodzenie. Według badania przeprowadzonego przez firmę konsultingową Deloitte do 2023 r. zapotrzebowanie na obiekty magazynowe wzrośnie o około 80 mln metrów kwadratowych. 

W niniejszym artykule przedstawiamy sposoby, jakie sektor nieruchomości logistycznych wykorzystał, aby dostosować się do wyzwań związanych z rozwojem branży e-commerce oraz do potrzeb technologicznych logistyki 4.0. 

Nieruchomości logistyczne i trendy obserwowane w branży

Pojęciem nieruchomości logistycznych określa się segment sektora nieruchomości dotyczący wynajmu i sprzedaży magazynów, hal oraz terenów przemysłowych. 

Dynamiczny wzrost handlu elektronicznego wywarł bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości przemysłowych. Wymogi obejmujące ekspresową realizację zamówień oraz efektywne zarządzanie ostatnim etapem dostawy wymusiły zbliżenie magazynów do miast w celu osiągnięcia szybkiej i sprawnej obsługi logistycznej.

Zgodnie z ankietą przeprowadzoną przez międzynarodową firmę konsultingową Aberdeen Standard lokalizacja magazynu wkrótce stanie się jednym z najistotniejszych czynników dla logistyki przedsiębiorstwa. Na kluczowe znaczenie tego aspektu zwróciło uwagę niemal 60% kierowników ds. logistyki, którzy wzięli udział w badaniu. Natomiast badanie przeprowadzone przez międzynarodową firmę doradczą rynku nieruchomości Savills wskazuje, że w 2019 r. podaż sektora nieruchomości logistycznych przekroczyła 2,7 mln metrów kwadratowych na terenie Polski. 

Ponadto można już zaobserwować kilka trendów, które w ciągu kolejnych lat będą rządziły sektorem nieruchomości logistycznych: instalacje wysokiego składowania, hale XL (ponad 50 tys. metrów kwadratowych, lokalizacja zwykle oddalona od miasta) oraz mniejsze magazyny położone w pobliżu dużych ośrodków miejskich (skrajnym przypadkiem są magazyny typu micro-fulfillment).

Logistyka miejska – symbioza firm

Dostęp do węzłów komunikacyjnych ma nadrzędne znaczenie dla dystrybucji. W związku z tym skutecznym rozwiązaniem jest wykorzystywanie centrów działalności logistycznej. Są to wydzielone na terenach miejskich strefy, w których swoje obiekty ma wiele firm z sektora logistyki. Główną zaletą stworzenia hali przemysłowej na takim obszarze jest możliwość współdzielenia środków transportu i zasobów magazynowych przez kilka firm w celu ograniczenia kosztów i zyskania dostępu do lepszej infrastruktury. 

W obliczu rosnącego deficytu terenów przemysłowych powstają również innowacyjne rozwiązania, takie jak wielopoziomowe systemy magazynowe. Jest to często spotykana nowa odsłona platformy logistycznej uzupełnionej o kilka pięter w celu lepszego wykorzystania powierzchni. Dzięki nim w jednym obiekcie swoją działalność może prowadzić kilku klientów, z których każdy może korzystać z określonych doków załadunkowych w zależności od przypisanego poziomu. 

Konieczność lokalizacji magazynów blisko miast spowodowana jest zmianą nawyków zakupowych klientów i koniecznością oferowania możliwie najkrótszych terminów dostaw zamawianych produktów. Najnowszym trendem w tym zakresie są tzw. centra micro-fulfillment. Są to niezbyt skomplikowane magazyny, zwykle położone w ośrodkach miejskich, których celem jest sprawne zarządzanie etapem ostatniej mili. 

Nieruchomości logistyczne – rozwiązanie problemu deficytu dostępnego terenu

Z uwagi na mniejszą dostępność terenu przemysłowego w sektorze można dziś zaobserwować wzrost cen, który zmusza firmy do optymalizacji posiadanej przestrzeni magazynowej. Oto kilka najważniejszych rozwiązań możliwych do zastosowania w celu zwiększenia pojemności magazynu:

• Magazynowanie przy wykorzystaniu systemów akumulacyjnych – w odróżnieniu od systemów magazynowych zapewniających  bezpośredni dostęp regały akumulacyjne maksymalnie wykorzystują powierzchnię magazynową, ograniczając liczbę korytarzy dostępowych. Jest to szczególnie korzystne w przypadku składowania wielu palet z tą samą pozycją asortymentową w magazynie oraz, przede wszystkim, w przypadku niskiego poziomu rotacji towaru. 
• Budowa wysokich magazynów – ze względu na brak możliwości lub nadmierny koszt dokupienia dodatkowego terenu, firmy decydują się na budowę wysokich magazynów lub rozbudowę wzwyż obiektu w celu zwiększenia ich przestrzeni użytkowej. W takich przypadkach zaleca się korzystanie z magazynów automatycznych, które zapewniają sprawną obsługę ładunków na regałach o wysokości powyżej 40 metrów.  
• System zarządzania magazynem – system WMS gwarantuje maksymalną efektywność rozmieszczenia zapasów dzięki przypisaniu każdemu produktowi określonej lokalizacji magazynowej na podstawie szeregu cech, w tym rotacji towaru, terminu ważności lub trasy kompletacji. Funkcja ta zapewnia optymalizację pojemności magazynowej dzięki bardziej inteligentnemu wykorzystaniu miejsc dostępnych na regałach. 

Nowy model magazynu

W kontekście nowych tendencji konsumenckich zainteresowanie terenami przemysłowymi jest większe niż kiedykolwiek dotąd. Wobec wzrostu cen za metr kwadratowy wiele firm stawia na rozwiązania umożliwiające optymalizację przestrzeni magazynowej. 

Warto zwrócić uwagę, że technologia jest obecnie najlepszym sprzymierzeńcem pomagającym stawić czoła wyzwaniom związanym z niedoborem terenu pod nieruchomości logistyczne. Doskonałym rozwiązaniem tego problemu jest wdrażanie systemów WMS koordynujących zapasy pomiędzy różnymi magazynami należącymi do jednego przedsiębiorstwa oraz automatyzacja magazynów.

Rozwiązania takie jak centra micro-fulfillment oraz magazyny wyspecjalizowane w kompletacji i wysyłce zamówień w możliwie najkrótszym czasie zapewniają obecnie sprawną obsługę logistyczną spełniającą wymogi branżowe oraz odpowiadające oczekiwaniom klientów.